北京进深 徐迪 当更低的地价、更低的容积率、更高的得房率以及更豪华的公区确立同期出当今自家隔邻时，这场由华润我方主导的“产物迭代”，注定让北清橡树湾的老业主们一夜难眠。

近日，华润昌平平西府花样总平图公示。

花样占地3.59公顷，地上建面约6.46万㎡，容积率1.8。

盘算19栋住宅楼共688户，住宅建面共计6.39万㎡，户均93㎡，定位为刚需与首改社区。

多样提拔技巧重叠，得房率瞻望创昌平新高。

公区确立上更是卷出了新高度，超等城市界面、苍劲的会所体系，还出现了北京第一个首二层架空的竖立。

这个被称为北清橡树湾二期的新花样，单从产物力来看，不仅对一期老盘形成降维打击，在统统昌平以致北京楼市也属于迭代级产物。

首二层架空，北京首个

5栋楼首层（局部）架空，其中正门口的6#楼东侧首二层架空。

很奇的即是，唯有东侧打了暗影线标志为架空层，西边的首二层是可售房源？

从6#楼左右这一圈豪华配建来看，可能性不大。

这栋楼南北两处邻里分享中心，高度6.7米；西侧是景不雅围墙，把6#楼一统统围住，相配是西边单位的首层，彻底莫得采光面，估计会与邻里空间买通。

6#楼建筑高度33.7米，假定首二层与邻里分享中心高度一致，剩下的9层住宅刚好是27米。

大门以南的11#楼亦然相同情况，莫得架空层暗影的西边单位，南北两侧齐是4.7米高的邻里空间，是以首层应该亦然买通的。

这样来看，大门口的6#、7#、10#和11#这四栋，首层全部架空。

6#楼更是连2层齐作念成了寰宇空间，住宅被抬到3层起步。

在归家动线上，西侧1#大门打造了轩敞的收支口广场，并通过风雨连廊向内蔓延，将多个邻里分享空间、配套楼和架空层深奥串联。

同期，一大一小两个下千里庭院被风雨连廊环绕，与4个架空层共同形成了一个连贯且极具质感的会所体系。

没作念镂空顶的大门，自己亦然全部风雨连廊，深18.14米，沿街面快要47米，加上两侧景墙，举座有近百米的超等界面。

大门没标高度，然而内接的配套楼有6.8米高，瞻望也不会低于这个数字。

另外一栋带架空层的楼栋在北排1#楼，西侧两个单位局部架空。

这栋楼距离小区中央景不雅带较远，架空层的竖立亦然体现了社区配套的均好性。

北排楼栋化身“隔音障蔽”

针对北侧北清路可能带来的交通杂音书题，花样在楼栋排布上取舍了极具针对性的联想。

花样19栋住宅楼点状排布。

仅中央两栋为17F小高层，其余均为11F及以下洋房。

最北排的两栋楼，中间仅拒绝4米，而且每栋楼齐作念了5个单位之多，形周密部密实的障蔽。

尽可能地违犯来自北面北清路的杂音。

小区红线以北有全部公园绿地，北排建筑距离北清路近19米。

然而这条公路能级太高，旧年10月份通车后，北清橡树湾的业主曾屡次投诉说念路交通杂音扰民问题。

在业主反映之后，开发商与策划部分疏通，应允出资在路边加装隔间屏。

华润新地块在出让文献中也提到，北侧首排居住建筑杂音预测会超标，要求加装隔声窗，同期取舍建筑隔声、优化布局、加强绿化等空洞措施降噪。

从总平图来看，新地块的北排建筑，威尼斯app(中国)2026最新版目没比北清橡树湾首排距离公路还要近。

精确卡位消防高度

小区全部建筑齐没作念满60米的高度宗旨上限。

中间两栋小高层，带架空层的7#楼总高54.2米；南方不带架空层的12#楼唯有53.4米。

然而消防高度齐在54米以下。

其余的洋房以11层为主，高度为33.7米，相同的，消防高度保合手在33米。

33米、54米，是两个要津的消防高度门槛。

相配是建筑高度大于54米的，被折柳为“一类高层住宅”，防火等第和疏散要求再次升级。

需要增设专门的消防电梯、防烟前室、安全出口加倍等，建筑里面的防火、疏散联想也愈加严格。

这些，不但加多建酿成本和设备珍惜用度，还会占用更多公摊面积，影响得房率。

53.9米卡在了“二类高层”的上限，既能隆盛更高容积率，又幸免了更严格的消防确立带来纷乱的成本和公摊压力。

花池确立创昌平之最

面积段：78/90/105/130。

北排以小户型为主；中间两栋小高层为顶配楼王栋。

提拔方面，南向：阳台+设备平台组合；除了北排两栋楼，其余17栋的房源南向均竖立了景不雅花池。

从曩昔城星寰期间，到城建龙樾海序，再到如今的华润北清橡树湾二期，花池的哄骗占比正一个比一个大。

星寰期间当先在昌平引入室外转角花池，118㎡户型提拔约5.6㎡；

龙樾海序紧随后来，在108㎡和122㎡四居户型中全面铺开景不雅花池，合作弧面落地窗将提拔依次进一步拉大；

而华润北清橡树湾二期的花池险些作念到了全系标配，提拔面积与哄骗比例均创下昌平新盘之最。

北向：设备平台，昌平的北向提拔向来不让封到室内，但这个花样昭彰是具备包入室内的条目。

南北要是齐是设备平台的话，报规可能会有问题，按照当今流行的作念法，有一条应该是保密构架。

另外部分端户有侧边飘窗，依次不小，险些是等进深的竖立。

加赠后得房率可以对标星寰期间。

这两个花样拿地价也差未几，而且开发商齐有曩昔科学城。

星寰期间当前网签价5万+，磋议到平西府花样轨交便利性差点，瞻望主力售价不会杰出5万。

西侧一街之隔的北清橡树湾，4年前的拿地价是3.5万/㎡，成交均价5.7万+。

车位盘算兼顾通勤痛点

小区系数竖立了839个天真车泊车位，车位比1：1.22。

其中有137个车位在地上，散布于南北两排住宅楼前。

后期托付时要是改为绿地，小区车位比则仅为1：1.02。

同期还竖立了615个非天真车泊车位，包括无数电动自行车位。

这个花样离地铁有一段距离，充分磋议到了通勤族的电动车出行需求，贬责临了一公里接驳痛点。

这些车位在盘算时颠倒进行了集中化、浮浅化布局，紧邻小区西大门。

拿地回溯

拿田主体北京曩昔科技城润昌置业有限公司，是北京华润曩昔城市（亦称“润昌科创中心”）的花样公司，拓荒于2016年，注册老本26亿元。华润置地合手股60%，曩昔科学城置业合手股40%。

华润置地北京总司理陈海鸥担任花样公司董事长、总司理；

曩昔科学城置业总司理助理单博宇出任副董事长。

地块位于昌平区北七家镇，五环至六环之间，可以继续海淀与回龙不雅居住区外溢需求。

左右有北清橡树湾、京投公园悦府等次新花样，二手房挂牌价在5万/㎡以上。

北边是城建龙樾华府，此外还有回龙不雅小区、和洽家园等相对老一些的小区。

举座居住氛围可以，生计配套完善，首开LONG街、禧乐汇、水城广场、北京积水潭病院（回龙不雅院区）、畅悦公园、秀水湖公园、曩昔科学城生态失业公园等。

然而距离地铁站有一段距离，到最近的地铁8号线平西府站，步行要半小时以上。

本年1月底，平西府城中村校正花样盘算空洞实际决议公示，就在本次预肯求地块的左右，总面积约50.27公顷，其中近六成用地为绿化和公园等生态配套。

其余用地包括居住、交易、办公、幼儿园、社区会客厅等，完善社区功能，保险民生，宜居属性正加快终了。

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